В соответствии со статьями 210 и 249 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт (часть 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).
По смыслу статей 36, 39, 154, 155, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктов 28, 30 Правил № 491, жилищное законодательство возлагает на собственника помещения в многоквартирном доме бремя несения расходов на содержание как принадлежащего ему помещения, так и общего имущества. Обязанность по осуществлению расходов на содержание исполняется, в частности, посредством внесения платы на содержание и ремонт общего имущества, за коммунальные услуги, на капитальный ремонт.
Согласно статье 154 Жилищного кодекса Российской Федерации, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя не только плату за коммунальные услуги, но и плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
В силу части 1 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Согласно пункту 5 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
В соответствии с частью 1 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе.
Таким образом, вышеуказанными нормами права предусмотрена обязанность собственников помещений, расположенных в МКД, производить оплату за содержание общедомового имущества, текущий ремонт, ресурсов в целях содержания общедомового имущества многоквартирного дома.
Согласно пункту 3.21 «ГОСТ Р 51929–2014. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения» (утвержден и введен в действие Приказом Росстандарта от 11.06.2014 № 543-ст), многоквартирный дом – оконченный строительством и введенный в эксплуатацию надлежащим образом объект капитального строительства, представляющий собой объемную строительную конструкцию, имеющий надземную и подземную части, включающий в себя внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения, помещения общего пользования, не являющиеся частями квартир, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам, и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания двух и более семей, имеющие самостоятельные выходы к помещениям общего пользования в таком доме (за исключением сблокированных зданий); в состав многоквартирного дома входят встроенные и (или) пристроенные нежилые помещения, а также придомовая территория (земельный участок).
Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 29.01.2018 № 5-П указано, что сам факт существования и сохранность каждого из помещений в многоквартирном доме обусловлены существованием и состоянием самого дома (здания), наличие права собственности на помещения в нем обусловливает и наличие права общей долевой собственности собственников этих помещений на общее имущество в таком доме, в том числе на общие нежилые помещения, несущие конструкции дома, сети и системы инженерно-технического обеспечения (статья 290 Гражданского кодекса и статья 36 Жилищного кодекса). Соответственно, не может рассматриваться как не согласующееся с конституционными предписаниями и возложение расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме не только на собственников жилых помещений в таком доме, но и на лиц, в собственности которых находятся расположенные в нем нежилые помещения и которые также заинтересованы в поддержании дома в надлежащем состоянии, а потому лица данной категории наряду с собственниками жилых помещений обязаны вносить соответствующие платежи соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.
Таким образом, по общему правилу, собственники нежилых помещений обязаны производить оплату за содержание общедомового имущества, текущий ремонт, ресурсов в целях содержания общедомового имущества многоквартирного дома, однако в случае, если у собственника имеется отдельная входная группа либо же полностью отдельная пристройка, то в данном случае плата за общедомовое содержание должна быть дифференцирована (например, исключить плату за содержание лифта и так далее).
По данному подходу практика не является однозначной, при этом существует пример (Определение Верховного суда РФ № 309-ЭС21-5387 по делу № А50-179/2019, Решение Арбитражного суда Пермского края от 01.12.2021 года по делу № А50-179/2019), по которому в случае, если между многоквартирным домом и нежилым строением, премыкающимся к жилому дому, из общего имеются только инженерные сети (если конструктивно здания разные, кадастровые номера также разные и т.д.), то оплата должна производиться дифференцировано, то есть только за следующие услуги: по подаче отопления, водоснабжения, водоотведения, подготовке горячей воды; техническому обслуживанию нежилых помещений всего комплекса в части управления, ремонта и обслуживания внутридомовых инженерных сетей и оборудования, ДТП, наружных сетей и обеспечению санитарного состояния помещений имущественного комплекса; обслуживанию территории благоустроенной, освещаемой, асфальтированной, охраняемой (имеется видеонаблюдение) жилого комплекса; уборке мусора; ежегодные работы по подготовке к отопительным сезонам, в том числе и инженерных сетей, идущих в помещения ответчика.
В случае, если нежилое помещение фактически является пристроем к МКД, имеет собственный фундамент, собственные несущие ограждающие стены, собственную кровлю, перекрытия, отдельные обособленные от жилого дома входы; имеет собственный адрес, отличный от адреса жилого многоквартирного дома, в связи с чем есть основания для дифференцированной оплаты, т.е только за услуги, которыми вы пользуетесь.
При этом в случае, если разрешительной документацией предусматривалось строительство спорногообъекта как отдельно стоящего здания и в таковом качестве эксплуатация его в настоящее время, то сама по себе техническая возможность эксплуатироваться и функционировать блокам многоквартирного дома отдельно и независимо друг от друга позволила бы подтвердить факт правового признания таких частей многоквартирного дома отдельно стоящими зданиями (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 06.02.2020 N Ф06-57470/2019 по делу N А65-6413/2019).
При этом имеется также в судебной практике и отрицательные примеры, где собственнику нежилого помещения не удалось доказать обособленность — Решение Арбитражного суда Приморского Края от 4 марта 2020 г. по делу № А51-7223/2018. Вывод суда: «При таких обстоятельствах, проанализировав в порядке статьи 71 АПК РФ представленные ответчиком в подтверждение его доводов документы о том, что принадлежащий ему объект является самостоятельным, в совокупности с другими доказательствами, представленными сторонами, из которых следует, что многоквартирный дом и пристройка имеют общие инженерные коммуникации, технически взаимосвязаны и технически эксплуатироваться нежилое помещение ответчика без инженерных сетей многоквартирного дома в части теплоснабжения и водоотведения не может, суд приходит к выводу о том, что оно не подтверждает его доводы, в связи с чем требований Фонда о взыскании с ООО «Стрим и Ко» задолженности по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в МКД в размере 30 325 рублей 68 копеек за период с марта 2015 года по декабрь 2017 года (с учетом уточнений, принятых судом) являются обоснованными и подлежат удовлетворению в заявленном размере.»
ВЫВОД
По общему правилу собственники нежилых помещений обязаны производить оплату за содержание общедомового имущества, текущий ремонт, ресурсов в целях содержания общедомового имущества многоквартирного дома, однако в случае, если фактически здание является обособленным, то необходимо либо доказывать самостоятельность нежилого строения, либо неприменимость отдельных услуг за общедомовое обслуживание.
ТЕКСТЫ РЕШЕНИЙ СУДОВ
+ ПОЛОЖИТЕЛЬНОЕ РЕШЕНИЕ +
Решение Арбитражного суда Пермского края от 01.12.2021 года по делу № А50-179/2019:
» Истец, ТСЖ «Попова, 23», обратился в арбитражный суд с иском к ответчику, ООО «Гарантия», о взыскании 570 746 руб. 47 коп. за период с июля 2017 года по сентябрь 2018 года задолженности за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома по адресу: г. Пермь, ул. Попова, 23, а также коммунальных ресурсов.
Определениями от 23.04.2019, 29.05.2019к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований по предмету 2 спора, ООО «Новая городская инфраструктура Прикамья»; ПАО «Т Плюс»; ООО «Пермская сетевая компания»; МП «Пермводоканал».
Определением от 06.09.2019 по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Бизнес Эксперт», экспертам Волгину Александру Леонидовичу, Коростиной Екатерине Сергеевне, Мартынову Вадиму Леонидовичу, экспертное заключение получено в материалы дела.
Определением Верховного суда Российской Федерации от 22.07.2021 решение Арбитражного суда Пермского края от 19.06.2020 по делу № А50- 179/2019, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2020 и постановление Арбитражного суда Уральского округа от 20.01.2021 по тому же делу отменены в части отказа в иске, в этой части дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края.
Истец на иске настаивал по мотивам, изложенным в заявлении и дополнительных пояснениях.
Ответчик против иска возражал в части платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, а также коммунальных ресурсов на ОДН, настаивая на том, что помещения истца не входят состав имущества многоквартирного дома, являются самостоятельным объектом. С расчетом истца не согласен, указал, что ежемесячно готов оплачивать 7175 руб. 33 коп., из них 1658 руб. 42 коп. на электроэнергию на ОДН, 500 руб. на текущий ремонт, 5000 руб. на содержание домохозяйства.
Третьи лица пояснений не представили.
Стороны не пришли к мирному урегулированию спора, что не лишает их возможности заключить мировое соглашение на стадии исполнения судебного акта в силу п. 1 ст.139 АПК РФ.
Исследовав материалы дела, выслушав пояснения истца, арбитражный суд установил следующее. Из материалов дела следует, что управление многоквартирным домом по адресу: г. Пермь, ул. Попова, 23 осуществляется товариществом собственников жилья «Попова, 23».
ООО «Гарантия» на праве собственности принадлежит нежилое административно-офисное здание общей площадью 2 511,8 кв.м, по адресу: г. Пермь, ул. Попова, 23, расположенное на земельном участке, находящееся в собственности ООО «Гарантия» (л.д. 92-125 т.1).
Договор управления между ТСЖ и обществом не заключен.
По мнению истца, в нарушение требований действующего законодательства обязательство по внесению платы за содержание общедомового имущества, текущий ремонт, ХВС, ГВС, электроэнергия в целях содержания общедомового имущества, потери тепловой энергии второго контура, задолженность тепловую энергию на индивидуальное потребление за октябрь 2017 года, за вывоз ТБО за август, сентябрь 2018 года, расходов за опрессовку узла за сентябрь 2017 года, ответчиком не исполнено.
В целях урегулирования спора в досудебном порядке истцом ответчику направлена претензия с требованием о погашении задолженности, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.
Неисполнение ответчиком обязанности по внесению 570 746 руб. 47 коп. платы обязательство по внесению платы за содержание общедомового имущества, текущий ремонт, ХВС, ГВС, электроэнергия в целях содержания общедомового имущества, потери тепловой энергии второго контура, задолженности за тепловую энергию на индивидуальное потребление за октябрь 2017 года, за вывоз ТБО за август, сентябрь 2018 года, расходов за опрессовку узла за сентябрь 2017 года, послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Оценив в совокупности представленные в дело доказательства, суд пришел к следующим выводам.
В соответствии со статьями 210 и 249 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт (часть 1 статьи 158 ЖК РФ).
По смыслу статей 36, 39, 154, 155, 158 ЖК РФ, пунктов 28, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, жилищное законодательство возлагает на собственника помещения в многоквартирном доме бремя несения расходов на содержание как принадлежащего ему помещения, так и общего имущества. Обязанность по осуществлению расходов на содержание исполняется, в частности, посредством внесения платы на содержание и ремонт общего имущества, за коммунальные услуги, на капитальный ремонт.
Согласно статье 154 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя не только плату за коммунальные услуги, но и плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
В силу части 1 статьи 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Согласно пункту 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
В соответствии с частью 1 статьи 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе.
Таким образом, вышеуказанными нормами права предусмотрена обязанность собственников помещений, расположенных в МКД, производить оплату за содержание общедомового имущества, текущий ремонт, ресурсов в целях содержания общедомового имущества многоквартирного дома.
Между сторонами возникли разногласия относительно наличия у ответчика обязанности по внесению платы за общедомовое имущество.
Истец считает, что МКД и помещения ответчика являются единым объектом недвижимости, имеют общие инженерные коммуникации, ЦТП, которые обслуживают работники ТСЖ, также ответчик пользуется придомовой территорией, на которую имеется выход, ответчик складывает мусор в баки ТСЖ, связи с чем обязан вносить плату за общедомовое имущество исходя из тарифа, установленного для нежилых помещений, также производить оплату коммунальных ресурсов на ОДН.
Ответчик считает нежилое помещение самостоятельным объектом исходя из того, что фундамент у пристроя самостоятельный, не связан с фундаментом МКД, пристрой не имеет общие ограждающие и несущие конструкции с МКД, может эксплуатироваться отдельно от МКД, отсутствуют признаки единого здания, поэтому против иска возражал в части платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, а также коммунальных ресурсов на ОДН. С расчетом истца не согласен, указав, что ежемесячно готов оплачивать 7175 руб. 33 коп., из них 1658 руб. 42 коп. на электроэнергию на ОДН, 500 руб. на текущий ремонт, 5000 руб. на содержание домохозяйства. В части 30 960 руб. 16 коп. за тепловую энергию за октябрь 2017 года, 10 000 руб. за вывоз ТБО за август, сентябрь 2018 года, 7000 руб. за опрессовку узла за сентябрь 2017 года, которые были взысканы при первоначальном рассмотрении спора, не возражал.
В экспертном заключении ООО «Бизнес Эксперт» экспертами Волгиным А.И., Коростиной Е.С., Мартыновым В.Л. на поставленные судом вопросы даны следующие ответы:
«1. Имеют ли многоквартирный жилой дом по адресу: г. Пермь, ул. Попова, 23 и административно-офисное здание с кадастровым номером № 59:01:4410103:746 общей площадью 2511, 8 кв.м. общие строительные конструкции, в том числе фундамент, несущие стены, плиты перекрытий, иные плиты, несущие колонны, ограждающие несущие конструкции, крышу, подвал, технические помещения, а также общие инженерные конструкции: системы электроснабжения, теплоснабжения, вентиляции, водоснабжения (ХВС, ГВС), водоотведения?
Многоквартирный жилой дом по адресу: г. Пермь, ул. Попова, 23 и административно-офисное здание с кадастровым номером № 59:01:4410103:746 общей площадью 2511, 8 кв.м.:
- Не имеют общих строительных конструкций, в том числе фундамент, несущие стены, плиты перекрытий, иные плиты, несущие колонны, ограждающие несущие конструкции, крышу.
- Имеют следующие общие инженерные конструкции (системы): — теплоснабжения: снабжение тепловой энергией объектов осуществляется от общей тепловой сети, ввод расположен в ЦТП. От общего участка сети в ЦТП проложены отдельные трубопроводы (ответвления) на жилой дом №23 и к административным офисным помещениям.
На ответвлениях, проложенных в ЦТП, установлены задвижки – путем закрытия задвижки возможно ограничение поступления теплоносителя к потребителю.
Трубопроводы (ответвления), ведущие от общей тепловой сети к техподполью под административными офисными помещениями, присоединены к ИТП, расположенному в техподполье под офисами (помещение №1 подвала согласно Техническому паспорту нежилого здания (строения) по адресу: г.Пермь, Ленинский район, ул.Попова, д.23 (лит. Б) по состоянию на 25 декабря 2001 года) – работа ИТП осуществляется за счет ресурсов, поставляемых от ЦТП. От ИТП по техподполью, расположенному под административными офисными помещениями, проложены трубопроводы к административным офисным помещениям.
— водоснабжения (ХВС, ГВС): ввод системы водоснабжения объектов выполнен в помещении ЦТП. На вводе установлен общий прибор учета потребления ресурса. В системах ХВС и ГВС давление в трубопроводах обеспечивается работой насосов (расположены в ЦТП). Нагревание теплоносителя в ГВС осуществляется с помощью теплообменников (расположены в ЦТП). На ответвлении от общей сети водоснабжения к административным офисным помещениям, которое расположено в ЦТП, смонтированы приборы учета, запорно-регулирующая арматура (расположены в ЦТП). Далее ответвления от сети, обслуживающие административные офисные помещения, протянуты из ЦТП в техподполье под офисами (согласно Техническому паспорту нежилого здания (строения) по адресу: г.Пермь, Ленинский район, ул.Попова, д.23 (лит. Б) по состоянию на 25 декабря 2001 года, номер помещения не указан).
Иные вводы и места подключения объектов к сети водоснабжения на дату осмотра отсутствуют.
- Не имеют следующих общих инженерных (конструкций (систем): электроснабжения, вентиляции, водоотведения.
Следует отметить, что места отводы системы канализации для каждой из частей комплекса – жилые дома №21, 23 и встроенно-пристроенная часть – отдельные:
— многоквартирный жилой дом – через помещения жилого дома №23 в колодец, расположенный во дворе дома;
— административно-офисное здание – через помещение ЦТП в колодец, расположенной со стороны улицы Попова.
- Имеют общие помещения: ЦТП, расположенный в подвале (в соответствии с Техническим паспортом здания (строения) по адресу: г.Пермь, Ленинский район, ул.Попова, д.23 (лит. А) по состоянию на 25 декабря 1998 года) и являющийся техническим помещением.
- Является ли многоквартирный дом по адресу: г. Пермь, ул. Попова, 23 и административно-офисное здание с кадастровым номером № 59:01:4410103:746 общей площадью 2511, 8 кв.м. единым объектом недвижимости?
В рамках поставленного вопроса экспертами принято решение определить, имеют ли многоквартирный дом по адресу: г. Пермь, ул. Попова, 23 и административно-офисное здание с кадастровым номером № 59:01:4410103:746 общей площадью 2511, 8 кв.м. неразрывную физическую или технологическую связь.
Отвечая на вопрос, под неразрывной физической или технологической связью эксперты подразумевают связь, при нарушении которой возможно причинение несоразмерного ущерба техническому состоянию или назначению разделяемых конструкций и/или инженерных сетей.
Согласно проектной документации шифр 606-87/95, представленной в материалах дела №А50-179/2019, многоквартирные жилые дома №21, 23 и пристроенное к ним нежилое здание запроектированы в составе одной стройки.
На период производства экспертизы объекты имеют схожие адресообразующие элементы и идентификационные элементы адресации: страна, субъект Российской Федерации, муниципальное образование, населенный пункт, номер зданий – Российская Федерация, Пермский край, г.Пермь, ул.Попова, д.23. Для разграничения различных объектов комплекса – многоквартирный жилой дом №23 и административно-офисное здание – в технических паспортах на объекты указаны литеры А и Б, обозначающие соответственно каждый из объектов.
Проектной документацией шифр 606-87/95, представленной в материалах дела №А50-179/2019, объект экспертизы — административно-офисное здание с кадастровым номером № 59:01:4410103:746 общей площадью 2511, 8 кв.м. – определен как встроенно-пристроенная часть.
Согласно Техническому паспорту нежилого здания (строения) по адресу: г.Пермь, Ленинский район, ул.Попова, д.23 (лит. Б) по состоянию на 25 декабря 2001 года (м.д., т.1, л.166-176) объект экспертизы — административно-офисное здание с кадастровым номером № 59:01:4410103:746 общей площадью 2511, 8 кв.м. – именуется пристроенные офисные помещения.
Позднее объект экспертизы переименован в нежилое административноофисное здание, что зафиксировано Техническим планом от 26 января 2018 года здания с кадастровым номером 59:01:4410103:746 (м.д., т.1, л.111-126).
Многоквартирный дом по адресу: г. Пермь, ул. Попова, 23 и административно-офисное здание с кадастровым номером № 59:01:4410103:746 общей площадью 2511, 8 кв.м. не имеют общих конструкций, что свидетельствует об отсутствии между конструкциями объектов неразрывной физической или технологической связи.
Многоквартирный дом по адресу: г. Пермь, ул. Попова, 23 и административно-офисное здание с кадастровым номером № 59:01:4410103:746 общей площадью 2511, 8 кв.м. имеют общие системы водоснабжения (ХВС, ГВС) и теплоснабжения; система теплоснабжения (общий участок тепловой сети) и система водоснабжения жилого дома №23 используется для получения коммунальных ресурсов административного офисного здания, что свидетельствует о наличии между инженерными системами (водоснабжение и теплоснабжение) объектов неразрывной физической или технологической связи.
То есть при отсоединении трубопроводов теплоснабжения и водоснабжения административного офисного здания от систем, расположенных в ЦТП, поставка ресурсов (вода, тепловая энергия) в административное офисное здание прекратится.
- Используются ли общедомовые инженерные конструкции многоквартирного жилого дома по адресу: г. Пермь, ул. Попова, 23, в том числе системы теплоснабжения (ЦТП, ИТП), вентиляции, насосы давления, водоснабжения и водоотведения, для получения коммунальных ресурсов в административно-офисное здание с кадастровым номером № 59:01:4410103:746 общей площадью 2511, 8 кв.м. по адресу: г. Пермь, ул. Попова, 23?
Общедомовые инженерные конструкции (системы) многоквартирного жилого дома по адресу: г. Пермь, ул. Попова, 23 для получения коммунальных ресурсов в административно-офисное здание с кадастровым номером № 59:01:4410103:746 общей площадью 2511, 8 кв.м. по адресу: г. Пермь, ул. Попова, 23:
— используются следующие системы: теплоснабжения (ЦТП, ИТП), водоснабжения, насосы давления систем водоснабжения и теплоснабжения;
— не используются системы: вентиляции, водоотведения, иные насосы давления (не относящиеся в системам теплоснабжения и водоснабжения).
Следует отметить, что места отводы системы канализации для каждой из частей комплекса – жилые дома №21, 23 и встроенно-пристроенная часть – отдельные:
— многоквартирный жилой дом – через помещения жилого дома №23 в колодец, расположенный во дворе дома;
— административно-офисное здание – через помещение ЦТП в колодец, расположенной со стороны улицы Попова.» Оценив доводы сторон и материалы дела, суд пришел к следующим выводам.
Согласно пункту 3.21 «ГОСТ Р 51929-2014. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения» (утвержден и введен в действие Приказом Росстандарта от 11.06.2014 N 543-ст), многоквартирный дом — оконченный строительством и введенный в эксплуатацию надлежащим образом объект капитального строительства, представляющий собой объемную строительную конструкцию, имеющий надземную и подземную части, включающий в себя внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения, помещения общего пользования, не являющиеся частями квартир, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам, и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания двух и более семей, имеющие самостоятельные выходы к помещениям общего пользования в таком доме (за исключением сблокированных зданий); в состав многоквартирного дома входят встроенные и (или) пристроенные нежилые помещения, а также придомовая территория (земельный участок).
Отношения между сторонами данного спора регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее — Правила N 491).
Ни из нормативно-правовых актов, ни из судебной практики не следует, что для решения подобного спорного вопроса (о не/признании пристроя частью многоквартирного дома) установлен какой-либо исключительный перечень критериев.
Вместе с тем анализ сложившейся судебной практики по данному вопросу позволяет заключить, что в каждом конкретном случае устанавливаются такие признаки самостоятельности пристроя, которые позволяют осуществлять полномочия его собственнику, независимо от существования и эксплуатации многоквартирного дома.
Так, например, суды установили обособленность (самостоятельность) пристроя по наличию совокупности следующих признаков: пристроенная часть нежилого помещения имеет собственный фундамент, собственные несущие ограждающие стены, собственную кровлю, перекрытия, отдельные обособленные от жилого дома входы; имеет собственный адрес, отличный от адреса жилого многоквартирного дома; данный пристрой имеет свои отдельные линии подключения сетей теплоснабжения, водоснабжения, коммуникации, от которых запитан пристрой, не присоединены к коммуникациям многоквартирного дома, имеют иные вводы, чем коммуникации, входящие в жилой дом; здание пристроя располагается за пределами многоквартирного жилого дома, является отдельным конструктивно обособленным объектом капитального строительства, не является помещениями, обслуживающими жилой дом, и носит иной функциональный характер и не входит в состав многоквартирного дома (определение Верховного Суда РФ от 18.09.2017 N 309-ЭС17-12828 по делу N А60-19365/2016).
Отсутствие доказательств того, что разрешительной документацией предусматривалось строительство спорного объекта как отдельно стоящего здания и в таковом качестве эксплуатация его в настоящее время; сама по себе техническая возможность эксплуатироваться и функционировать блокам многоквартирного дома отдельно и независимо друг от друга не позволила судам подтвердить факт правового признания таких частей многоквартирного дома отдельно стоящими зданиями (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 06.02.2020 N Ф06-57470/2019 по делу N А65-6413/2019).
Исследуя имеющиеся в настоящем деле доказательства, суд не усматривает установление такой совокупности признаков, которые бы позволили считать пристрой обособленным от МКД строением.
Как следует из экспертного заключения нежилое помещение ответчика и МКД строились в составе одной стройки.
Только техническим планом от 26 января 2018 года здания с кадастровым номером 59:01:4410103:746 зафиксировано, что объект экспертизы переименован в нежилое административно-офисное здание (т.1 л.111-126).
Многоквартирный дом и здание ответчика имеют общие системы водоснабжения (ХВС, ГВС) и теплоснабжения; система теплоснабжения (общий участок тепловой сети) и система водоснабжения жилого дома №23 используется для получения коммунальных ресурсов административного офисного здания, что свидетельствует о наличии между инженерными системами (водоснабжение и теплоснабжение) объектов неразрывной физической или технологической связи.
Таким образом, при отсоединении трубопроводов теплоснабжения и водоснабжения административного офисного здания от систем, расположенных в ЦТП, поставка ресурсов (вода, тепловая энергия) в административное офисное здание прекратится.
Таким образом, устанавливаемая судами в подобных спорах совокупность признаков должна подтверждать такую самостоятельность (автономность) пристроя, которая позволила бы его существование и эксплуатацию без многоквартирного дома, что в настоящем случае не является возможным.
Расходы ответчика на содержание и ремонт собственных помещений не освобождает от обязанности несения расходов на содержание и ремонт общего имущества. Функционирование системы отопления, холодного водоснабжения в данном случае, в отсутствие отдельных самостоятельных вводов зависит от состояния и функционирования общедомовых систем отопления, ХВС, входящих, в свою очередь, в состав общего имущества дома. Освобождение ответчика от участия в расходах на содержание общего имущества в таком случае влечет необоснованное перекладывание расходов на других собственников.
Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 29.01.2018 N 5-П (далее — Постановление N 5-П) указано, что сам факт существования и сохранность каждого из помещений в многоквартирном доме обусловлены существованием и состоянием самого дома (здания), наличие права собственности на помещения в нем обусловливает и наличие права общей долевой собственности собственников этих помещений на общее имущество в таком доме, в том числе на общие нежилые помещения, несущие конструкции дома, сети и системы инженерно-технического обеспечения (статья 290 Гражданского кодекса и статья 36 Жилищного кодекса). Соответственно, не может рассматриваться как не согласующееся с конституционными предписаниями и возложение расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме не только на собственников жилых помещений в таком доме, но и на лиц, в собственности которых находятся расположенные в нем нежилые помещения и которые также заинтересованы в поддержании дома в надлежащем состоянии, а потому лица данной категории наряду с собственниками жилых помещений обязаны вносить соответствующие платежи соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.
Определение размера платы для ответчика по сути согласуется с подходами, изложенными в Постановлении N 5-П: распределение бремени расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, а именно доля конкретного собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, само по себе не исключает возможность учета при принятии указанного решения особенностей соответствующих помещений (в частности, их назначения), а также иных объективных обстоятельств, которые — при соблюдении баланса интересов различных категорий собственников помещений в многоквартирном доме — могут служить достаточным основанием для изменения долей их участия в обязательных расходах по содержанию общего имущества (соотношение общей площади жилых и нежилых помещений в конкретном доме, характер использования нежилых помещений и т.д.). Подобный подход позволяет обеспечить на основе автономии воли собственников помещений в многоквартирном доме принятие ими решения об установлении размера платы за содержание жилого помещения либо размера обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, с опорой на конкретные характеристики соответствующих помещений и условия их использования, притом что выбор дополнительных критериев для определения долей участия собственников того или иного вида помещений в обязательных расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме не должен осуществляться произвольно (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 по делу N 309-ЭС21-5387, А50-179/2019).
Таким образом, судом установлено, что между МКД и нежилым зданием ответчика имеются общие коммуникации, ЦТП, которые обслуживают работники истца, ответчик пользуется придомовой территорией ТСЖ, в ходе эксплуатации в ЦТП возникают потери тепловой энергии.
Как пояснил истец, в связи с тем, что нежилые помещения пользуются не всеми услугами, то для них используется тариф на содержание домовладения в размере 9 руб. 11 коп., за текущий ремонт общего имущества в размере 3 руб. 50 коп., которые меньше тарифа для жилой части МКД (л.д. 29-34 т.1).
На основании изложенных норм права, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии обязанность ответчика как собственника помещения в спорном многоквартирном доме участвовать в расходах на содержание и ремонт общего имущества путем внесения соответствующей платы.
Поскольку ответчик наравне с другими владельцами помещений является потребителем комплекса услуг и работ, выполняемых истцом (как непосредственно, так и с привлечением третьих лиц) в процессе содержания многоквартирного жилого дома, он должен их оплачивать.
В силу вышеизложенного исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины относятся на стороны ответчика и подлежат взысканию в пользу истца в размере 14 415 руб.
Расходы по проведению экспертизы понесены ответчиком путем перечисления денежных средств на депозитный счет Арбитражного суда Пермского края, что подтверждается платежным поручением № 728 от 20.08.2019 на сумму 50 000 руб.
Определением от 26.03.2020 установлено, что внесенные на депозитный счет суда по платежному поручению № 728 от 20.08.2019 денежные средства выплате экспертной организации в размере 40 000 руб., а также подлежат возврату ООО «Гарантия» в размере 10 000 руб.
Поскольку настоящий судебный акт принят в пользу истца, то расходы по оплате судебной экспертизы остаются на ответчике.
Стороны поясняли, что оплата по отмененному решению суда не производилась.
Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края
Р Е Ш И Л:
- Исковые требования удовлетворить.
- Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Гарантия» (ИНН 5904259976, ОГРН 1115904019318) в пользу товарищества собственников жилья «Попова, 23» (ИНН 5902603140, ОГРН 1025900522812) 570 746 (пятьсот семьдесят тысяч семьсот сорок шесть) руб. 47 коп. задолженности за период с июля 2017 года по сентябрь 2018 года, а также 14 415 (четырнадцать тысяч четыреста пятнадцать) руб. в возмещение расходов по оплате госпошлины по иску.»
— ОТРИЦАТЕЛЬНОЕ РЕШЕНИЕ —
«Фонд Приморского края «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Приморского края» (далее истец, Фонд) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Стрим и Ко» (далее ответчик, ООО «Стрим и Ко») о взыскании задолженности в размере 34 661 рубль 88 копеек за период октябрь 2014 года — декабрь 2017 года, пени, начисленные на сумму основного долга в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, за период с 22.06.2015 по 28.03.2018 в сумме 5 025 рублей 34 копейки, пени, начисленные на сумму основного долга в размере 34 661 рубль 88 копеек, начиная с 29.03.2018 по день фактической оплаты задолженности, в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты задолженности.
Определением суда от 11.04.2018 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ). Определением от 29.05.2018 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.
Определением от 03.10.2018 судом в порядке статьи 82 АПК РФ удовлетворено ходатайство ответчика ООО «Стрим и Ко» о назначении по настоящему делу судебной технической экспертизы, проведение которой поручено ООО «ДВЛАД» в лице эксперта Кудашевой В.И., производство по делу №А51-7223/2018 на основании части 1 статьи 144 АПК РФ приостановлено до получения результатов экспертизы.
Определением суда от 04.12.2018 производство по настоящему делу возобновлено в порядке статьи 146 АПК РФ.
Определением от 24.12.2018 судом в порядке статьи 51 АПК РФ удовлетворено ходатайство Фонда, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены АО «ДГК» и КГУП «Приморский водоканал» с указанием на представление указанными третьими лицами письменных пояснений по существу спора.
Определением суда от 28.11.2019 к участию в деле на основании статьи 51 АПК РФ привлечена Администрация г. Владивостока в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Третьи лица (АО «ДГК» и КГУП «Приморский водоканал») надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства, в том числе, публично, путем размещения соответствующей информации на сайте Арбитражного суда Приморского края, явку своих представителей в суд не обеспечили, что, в силу части 3 статьи 156 АПК РФ, не препятствует рассмотрению иска по существу в отсутствие указанных не явившихся лиц.
Возражая по существу заявленных требований, ответчик представил в материалы дела отзывы на исковое заявление, доводы которых сводятся к несогласию ответчиком с предъявленными к нему исковыми требованиями, ввиду того, что нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности ООО «Стрим и Ко» (ответчику) расположены в отдельно стоящей пристройке к многоквартирному жилому дому по адресу: г. Владивосток, ул. Ильичева, д. 14; объект, принадлежащий ответчику, является самостоятельным объектом вещных прав, не имеет общего имущества с указанным многоквартирным домом, пристройка имеет самостоятельные конструктивные элементы: фундамент, каркас из сборных железобетонных элементов, стены, конструкцию крыши; у ответчика имеются самостоятельные договоры, заключенные с ресурсоснабжающими организациями, а соответственно и собственные точки подключения. Таким образом, по мнению ответчика, встроенно-пристроенное нежилое помещение, находящееся в собственности ответчика, является самостоятельным объектом недвижимости. В то время как материалами дела подтверждается, что жилой дом и спорное помещение имеют отдельные входы, не связаны общими коммуникациями, сообщениями между этими помещениями. В частности, из выводов судебной экспертизы следует, что не имеется признаков единства зданий: многоквартирного жилого дома и пристройки по адресу: г. Владивосток, ул. Ильичева, д. 14, в которой находятся нежилые помещения ответчика. В связи с этим ответчик считает, что у суда отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований Фонда. Также по тексту отзыва (от 04.05.2018) ответчик ходатайствует о применении срока исковой давности по требованиям, начиная с октября 2014 года с учетом подачи искового заявления в суд 06.04.2018; просит применить положения статьи 333 ГК РФ по требованиям в части взыскания пени.
Истец с учетом доводов ответчика о применении срока исковой давности, уточнил исковые требования (ходатайство об уточнении исковых требований от 07.08.2018), исключив из суммы основного долга период взыскания, начиная с октября 2014 года по февраль 2015 года.
Третьими лицами (АО «ДГК» и Администрацией г. Владивостока) представлены письменные пояснения и документы, которые приобщены судом в материалы дела.
КГУП «Приморский водоканал», несмотря на неоднократные указания суда, письменных пояснений по существу спора в материалы дела не представил, равно, как и запрашиваемые судом документы.
В ходе рассмотрения настоящего дела истцом неоднократно уточнялись исковые требования, в соответствии с последними уточнениями, заявленными в судебном заседании 26.02.2020, ввиду изменения действующей ключевой ставки рефинансирования ЦБ РФ (6 %), истец просит взыскать с ответчика задолженность по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в МКД в размере 30 325 рублей 68 копеек за период с марта 2015 года по декабрь 2017 года, пени в размере 3 279 рублей 81 копейки за период с 23.06.2015 по 28.03.2018, а также пени, начисленные на сумму основного долга в размере 30 325 рублей 68 копеек, начиная с 29.03.2018 по день фактической оплаты задолженности, в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день фактической оплаты задолженности.
В силу части 1 статьи 49 АПК РФ, истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.
Суд, рассмотрев ходатайство об уточнении исковых требований, удовлетворяет его в порядке статьи 49 АПК РФ
В судебном заседании истец поддерживает уточненные исковые требования в полном объеме.
Ответчик по удовлетворению исковых требований возражает в полном объеме по доводам, изложенным в отзывах.
Судом приобщены в материалы дела письменные пояснения и документы, представленные лицами, участвующими в деле, в настоящем судебном заседании.
Изучив материалы дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.
В целях реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) и обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, в соответствии с региональной программой капитального ремонта (часть 1 статьи 20, часть 2 статьи 178 ЖК РФ), субъектом Российской Федерации — Администрацией Приморского края создана специализированная коммерческая организация — Фонд Приморского края «Фонд капитального ремонта многоквартирного дома Приморского края» (региональный оператор), к функциям которой относиться аккумулирование взносов на капитальный ремонт, уплачиваемых собственниками помещений в многоквартирных домах, в отношении которых фонды капитального ремонта формируются на счете регионального оператора (статья 180 ЖК РФ).
Перечень многоквартирных домов, включенных в программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Приморского края, на 2014 — 2043 годы, утвержден постановлением Администрации Приморского края от 31.12.2013 №513-па.
Фонд капитального ремонта многоквартирного дома, расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Ильичева, д. 14, формируется на счете регионального оператора в соответствии с постановлением администрации г. Владивостока №8597 от 23.09.2014.
В указанном многоквартирном доме (далее МКД) имеется нежилое помещение площадью 132 кв. м, принадлежащее на праве собственности ответчику – ООО «Стрим и Ко», что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
Для уплаты взносов на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома за период с октября 2014 года по декабрь 2017 года, ответчику выставлены соответствующие счета (помесячно).
Ответчик обязательства, установленные ЖК РФ, Законом Приморского края не исполнил, оплату взносов на капитальный ремонт за помещение в многоквартирном доме, расположенное по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Ильичева, д. 14, находящееся в его собственности, не произвел, в связи с чем у ответчика образовалась задолженность по оплате взносов на капитальный ремонт в размере 34 661 рубля 88 копеек за период с октября 2014 года по декабрь 2017 года (первоначальные требования).
Истцом в адрес ответчика направлена претензия №11-исп/1174-ко от 20.02.2018 с требованием оплатить образовавшуюся задолженность, однако ответчиком претензия оставлена без удовлетворения, задолженность по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов не оплачена, что явилось основанием для обращения истца в суд с настоящими исковыми требованиями.
В ходе рассмотрения настоящего дела истцом уточнены исковые требования в части суммы основного долга с учетом доводов ответчика о пропуске срока исковой давности, а также в части пени с учетом действующей ключевой ставки рефинансирования ЦБ РФ на дату вынесения окончательного судебного акта по настоящему делу (6 %). Утонения приняты судом в порядке статьи 49 АПК РФ.
Исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 АПК РФ, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд считает уточненные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в силу следующего.
В силу статей 309,310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) обязательства должны исполняться сторонами надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, изменение условий обязательства в одностороннем порядке, как и отказ от исполнения обязательств не допускается.
В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в осуществлении издержек по его содержанию и сохранению (статья 249 ГК РФ).
Указанные положения гражданского законодательства также содержатся в ЖК РФ (статьи 36, 37, 39, 155, 158 ЖК РФ), которые предусматривают участие в несении расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирных домах соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество всех собственников помещений в многоквартирных домах независимо от статуса помещения и способа управления домом.
Согласно части 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги.
В силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Обязанность собственника помещения в многоквартирном доме по несению расходов на содержание принадлежащего ему помещения, а также по участию в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество установлена и в части 1 статьи 158 ЖК РФ.
Как установлено судом и не оспаривается ответчиком, ему принадлежит на праве собственности нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Ильичева, д. 14.
Статья 170 ЖК РФ предусматривает, что взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в многоквартирном доме, проценты, уплаченные собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, образуют фонд капитального ремонта.
Согласно частям 3, 5, 7 статьи 170 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта: перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете; перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора. Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме в течение срока, установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации. В случае если собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали способ формирования фонда капитального ремонта, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора.
Перечень многоквартирных домов, включенных в программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Приморского края, на 2014-2043 годы, утвержденный постановлением Администрации Приморского края от 31.12.2013 №513-па, опубликован в «Приморской газете» от 31.01.2014 №9(874).
На основании Закона Приморского края от 07.08.2013 №227-КЗ «О системе капитального ремонта многоквартирных домов в Приморском крае» (далее Закон №227-КЗ), обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт наступила у собственников помещений в многоквартирных домах с 01.10.2014.
Администрацией Приморского края установлен минимальный взнос на капитальный ремонт на 2014-2016 года в размере 6 рублей 57 копеек, на 2017-2019 года в размере 7 рублей 10 копеек в расчете на один квадратный метр общей площади жилого помещения в многоквартирном доме в месяц (постановление Администрации Приморского края от 18.11.2013 №411-па; от 17.11.2016 № 534-па, от 10.11.2017 №446-па).
В соответствии, со статьей 7 Закон №227-КЗ в случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора собственники помещений в многоквартирном доме уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных региональным оператором, ежемесячно до 20 числа месяца, следующего за истекшим месяцем.
С учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 ЖК РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
При таких обстоятельствах суд, исходя из оценки представленных в материалы дела доказательств по правилам статьи 71 АПК РФ, руководствуясь статьями 210, 249 ГК РФ, пришел к выводу о том, что ответчик как лицо, обладающее спорным помещением на праве собственности, обязано нести бремя его содержания, в том числе платить взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (статьи 36, 37, 39, 155, 158 ЖК РФ).
Заявленная ко взысканию задолженность за период с марта 2015 года по декабрь 2017 года, подтверждается счетами на сумму 30 325 рублей 68 копеек. Ответчик, в нарушение вышеперечисленных норм права, взносы на капитальный ремонт общего имущества за спорный период не оплатил.
В нарушение положений статьи 65 АПК РФ ответчиком доказательств отсутствия задолженности, равно как и доказательств перехода права собственности иным лицам, в материалы дела не представлено.
Возражая по существу заявленных требований, ответчик указывет на то, что принадлежащее ему на праве собственности встроенно-пристроенное нежилое помещение площадью 132 кв. м, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Ильичева, д. 14, является самостоятельным объектом недвижимости, поскольку жилой дом, расположенный по тому же адресу, и спорное помещение имеют отдельные входы, не связаны общими коммуникациями и какими-либо проходами.
В целях установления наличия либо отсутствия признаков самостоятельности встроенно-пристроенного нежилого помещения площадью 132 кв. м, принадлежащего на праве собственности ООО «Стрим и Ко» и многоквартирного дома №14 по адресу: г. Владивосток, ул. Ильичева, как объектов недвижимости, определением Арбитражного суда Приморского края от 03.10.2018 по настоящему делу назначена судебная техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «ДВЛАД» Кудашевой В.И.
Перед экспертом поставлены следующие вопросы:
1) является ли пристройка, в которой находятся нежилые помещения, единым объектом с многоквартирным жилым домом по адресу: ул. Ильичева, д. 14 в г. Владивостоке?
2) имеет ли пристройка такое общее имущество как фундамент, подвальное помещение, стены, крыша, чердачное помещение?
Заключением экспертизы №1859 от 28.11.2018 установлено, что по результатам обследования фотофиксацией фасада, внутренних помещений и отдельных конструктивных элементов, признаков единства зданий: многоквартирного жилого дома и пристройки по адресу: г. Владивосток, ул. Ильичева, д. 14, в которой находятся нежилые помещения ответчика, не имеется.
Как установлено экспертом при визуальном осмотре инженерных коммуникаций, проходящих в пристроенных нежилых помещениях, выявлено следующее: пристройка присоединена к инженерным сетям жилого дома только в части холодного водоснабжения и отопления. Системы отопления МКД и пристроенных нежилых помещений различны: в квартирах и местах общего пользования жилого дома установлены чугунные радиаторы отопления, в нежилых помещениях пристройки установлены стальные регистры из труб.
При этом в ходе визуального осмотра, проведенного 08.05.2019 с участием представителей Фонда, ООО «Стрим и Ко», ООО «УК Кассиопея» и АО «ДГК», установлено, что система теплоснабжения – система отопления ООО «Стрим и Ко» подключена от системы отопления И.П. Голикова В.Б., которая в свою очередь подключена от теплового узла жилого дома; система холодного водоснабжения – подключена от системы водоснабжения многоквартирного дома (акт от 08.05.2019 имеется в материалах дела).
По заключению эксперта, нежилая пристройка не относится к объекту жилищного фонда, имеет самостоятельное инженерно-техническое обеспечение, помещения пристройки не предназначены для обслуживания квартир жилого дома, не содержит какого-либо оборудования, обслуживающего более одного помещения в доме. Однако объект не имеет собственной точки подключения к внешним сетям теплоснабжения, доказательств иного суду в нарушение положений статьи 65 АПК РФ не представлено.
Таким образом, экспертом сделан вывод, что пристроенные нежилые помещения ответчика не имеют признаков единства здания с жилой частью МКД, однако использование пристройки как самостоятельного объекта недвижимости возможно только в случае наличия акта разграничения балансовой принадлежности и ответственности за техническое состояние и эксплуатации сетей теплоснабжения до точки соединения или при проведении реконструкции системы отопления в части источника питания (оборудование собственной котельной, собственной точки подключения к магистральным инженерным сетям), доказательств наличия вышеуказанных обстоятельств в материалы дела не представлено.
По тексту экспертного заключения экспертом сделано предположение о том, что присоединение инженерных систем пристройки, а именно систем холодного водоснабжения и теплоснабжения, к инженерным сетям жилого дома, не свидетельствуют о невозможности функционирования пристройки как самостоятельного объекта недвижимости, поскольку на всех сетях в месте разграничения балансовой принадлежности установлены счетчики. Указанный вывод эксперта основывается на наличии самостоятельных договоров, заключенных ответчиком с соответствующими ресурсоснабжающими организациями, при этом указанные договоры не являются доказательством наличия у ответчика самостоятельных сетей и опровергаются представленными в материалы дела документами, в том числе актами обследования спорных нежилых помещений, пояснениями АО «ДГК».
Согласно части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу. По ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда.
Определением суда от 24.12.2018 для дачи пояснений по представленному в материалы дела заключению в судебное заседание вызван эксперт В.И Кудашева.
Во исполнение вышеуказанного определения суда, в судебное заседание 18.03.2019 для дачи пояснений по проведенной экспертизе явился эксперт В.И. Кудашева, суд предупредил эксперта об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 УК РФ.
Вызванный в судебное заседание эксперт пояснила, что спорные нежилые помещения ответчика подключены к холодному водоснабжению и системе теплоснабжения от сетей МКД, расположенного по адресу: г.Владивосток, ул. Ильичева, д. 14; подключение к водомерному узлу осуществлено в подвале указанного МКД, однако, по мнению эксперта, подвал не является общедомовым имуществом.
Между тем, пристроенным нежилым помещением считается нежилое помещение, являющееся самостоятельным объектом недвижимости, пристроенное к многоквартирному жилому дому, имеющее самостоятельные инженерные коммуникации и расположенное на выделенном земельном участке. Документами-основаниями, подтверждающими данные факты, являются: документы на право собственности на объект недвижимости (пристроенному нежилому помещению должен быть присвоен новый адрес), документы на земельный участок, на котором расположено нежилое помещение, документы, подтверждающие наличие самостоятельных инженерных коммуникаций, отличных от внутридомовых сетей многоквартирного жилого дома. При этом важно отметить, что если в многоквартирном доме изначально предусмотрено наличие встроенно-пристроенного помещения, оно будет считаться частью многоквартирного жилого дома.
На основании изложенного, суд приходит к выводу, что спорные пристроенные нежилые помещения не могут считаться отдельным объектом недвижимого имущества, поскольку связаны с имуществом МКД путём подключения системы отопления к тепловому узлу жилого дома, а также системы водоснабжения от системы водоснабжения МКД. Иными словами, поставка тепловой энергии в нежилые помещения, находящиеся в собственности ответчика, осуществляется с использованием общедомового имущества (теплового узла) МКД, равно как и водоснабжение, следовательно, помещения пристроенного магазина взаимосвязаны с общим имуществом МКД, их функционирование не может осуществляться автономно от всех коммуникаций жилого дома.
Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание экспертное заключение, а также тот факт, что адрес нежилого помещения, принадлежащего ООО «Стрим и Ко», является единым адресом многоквартирного жилого дома – г.Владивосток, уд. Ильичева, д. 14, суд приходит к выводу о том, принадлежащее ответчику нежилое помещение является конструктивной частью многоквартирного жилого дома, поскольку встроенно-пристроенная часть жилого многоквартирного дома технически взаимосвязана с общим имуществом, инженерными коммуникациями (тепловые сети, сети холодного водоснабжения) и ответчик, являясь потребителем комплекса услуг и работ, наравне с другими владельцами помещений в многоквартирном жилом доме должен оплачивать расходы по уплате взносов на капитальный ремонт.
Доказательств того, что помещение ответчика являются полностью обособленным, изолированным и может существовать отдельно без жилого дома, ответчиком не представлено.
Кроме того, запрашиваемые судом у КГУП «Приморский водоканал» акты границ раздела балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности сетей (систем) водоснабжения и канализации абонента (ответчика) и КГУП «Приморский водоканал», а также абонента (спорного МКД) и КГУП «Приморский водоканал», в материалы дела не представлены, как и не имеется в материалах дела проектной документации на МКД №14, расположенный по ул. Ильичева, в связи с невозможностью ее представления (ответы имеются в материалах дела), ввиду чего суд, исходя из представленных в материалы дела документов, а также выводов эксперта, основываясь на имеющихся в деле доказательствах, делает вывод о том, что спорные нежилые помещения ответчика являются часть спорного МКД.
Вопреки ошибочному мнению ответчика, содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, самостоятельное обслуживание ответчиком инженерных сетей, относящихся к его ведению, и несение им расходов по содержанию своего имущества не освобождают его, как собственника помещения, от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества в соответствии со статьей 249 ГК РФ.
Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в МКД, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нём коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества МКД, включая земельный участок, на котором расположен дом.
Исходя из характера рассматриваемых работ и услуг, они представляют собой длящиеся регулярные виды деятельности, не имеющие овеществлённого результата. Основная направленность такой деятельности напрямую связана с поддержанием в надлежащем состоянии общего имущества многоквартирного дома. В связи с этим истец не обязан подтверждать, в каком объёме он выполнил работы и какие конкретно услуги оказал. В данном случае именно на ответчике лежит обязанность представить доказательства невыполнения либо ненадлежащего выполнения истцом деятельности по содержанию общего имущества дома.
Доводы ответчика о том, что при выполнении Администрацией г.Владивостока капитального ремонта спорного МКД нежилые помещения ответчика не включены в указанный ремонт, что подтверждает позицию ответчика о том, что принадлежащие ему нежилые помещения не связаны со спорным МКД судом отклоняются, поскольку из представленных в материалы дела Администрацией документов следует, что работы по капитальному ремонту фасада МКД №14 по ул. Ильичева в г.Владивостоке производились в рамках приложения (отдельного мероприятия) «Реализация полномочий собственника жилых помещений по капитальному ремонту общего имущества в МКД Владивостокского городского округа» к муниципальной программе «Жилищный фонд Владивостокского городского округа» на 2019-2028 годы», утвержденной постановлением Администрации г. Владивостока от 05.12.2018 №3352; заказчиком работ по капитальному ремонту фасада указанного МКД является ООО УК «Кассиопея», при этом спорная пристройка к данному жилому дому в ремонтируемую площадь за счет средств вышеуказанной программы не включена, так как отсутствуют жилые помещения.
Других доказательств, свидетельствующих о том, что спорное нежилое помещение ответчика, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Ильичева, д. 14, является самостоятельным объектом недвижимости, в материалы дела в нарушение положений статьи 65 АПК РФ не представлено.
Доводы ответчика о применении срока исковой давности судом не рассматриваются, поскольку с учетом данных доводов истец уточнил период взыскания задолженности, уточнения приняты судом в порядке статьи 49 АПК РФ.
При таких обстоятельствах, проанализировав в порядке статьи 71 АПК РФ представленные ответчиком в подтверждение его доводов документы о том, что принадлежащий ему объект является самостоятельным, в совокупности с другими доказательствами, представленными сторонами, из которых следует, что многоквартирный дом и пристройка имеют общие инженерные коммуникации, технически взаимосвязаны и технически эксплуатироваться нежилое помещение ответчика без инженерных сетей многоквартирного дома в части теплоснабжения и водоотведения не может, суд приходит к выводу о том, что оно не подтверждает его доводы, в связи с чем требований Фонда о взыскании с ООО «Стрим и Ко» задолженности по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в МКД в размере 30 325 рублей 68 копеек за период с марта 2015 года по декабрь 2017 года (с учетом уточнений, принятых судом) являются обоснованными и подлежат удовлетворению в заявленном размере.
Помимо суммы основного долга истец просит взыскать с ответчика пени в связи с просрочкой оплаты суммы основанного долга в размере 3 279 рублей 81 копейки за период с 23.06.2015 по 28.03.2018 (с учетом уточнений), а также пени по день фактической оплаты основного долга.
В соответствии с пунктом 14.1 статьи 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, несвоевременно и (или) не полностью уплатившие взносы на капитальный ремонт, обязаны уплатить в фонд капитального ремонта пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.
Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно статье 408 ГК РФ основанием для прекращения обязательства является его надлежащее исполнение.
Покольку факт нарушения ответчиком сроков по внесению платы за капитальный ремонт подтверждается материалами дела, суд приходит к выводу, что истец правомерно потребовал применения к должнику ответственности за просрочку денежного обязательства, предусмотренной пунктом 14.1 статьи 155 ЖК РФ, в виде начисления пени в сумме 3 279 рублей 81 копейки за период с 23.06.2015 по 28.03.2018, исходя из 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Расчет пени судом проверен, признан обоснованным и арифметически верным. Контррасчет ответчиком не представлен.
Рассмотрев ходатайство ответчика о снижении заявленной ко взысканию неустойки в соответствии со статьей 333 ГК РФ суд отказывает в удовлетворении ходатайства по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе неустойкой (штрафом, пеней), которой, согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В соответствии со статьей 333 ГК РФ суд наделен правом уменьшить неустойку, если установит, что подлежащая неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При этом, если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2 статьи 333 ГК РФ).
Пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 №81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее Постановление №81) установлено, что исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 этого Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
При применении данной нормы суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности (неустойкой) и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.
В пункте 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее Постановление №7) даны разъяснения, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ).
Ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о ее несоразмерности. Проценты (пени, неустойка), подлежащие взысканию, следует рассматривать как разновидность ответственности за нарушение гражданско-правового обязательства. Уменьшение размера неустойки производится в соответствии со статьи 333 ГК РФ в том случае, когда она явно несоразмерна последствиям нарушенного обязательства.
В то же время само по себе заявление о несоразмерности неустойки не влечет за собой безусловного снижения неустойки.
Поскольку ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, суд не установил оснований для применения статьи 333 ГК РФ.
Неисполнение должником обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами. Между тем никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.
Примеение такой меры как взыскание неустойки носит компенсационно-превентивный характер и позволяет не только возместить стороне (покупателю) убытки, возникшие в результате просрочки исполнения обязательства, но и удержать контрагента от неисполнения (просрочки исполнения) обязательства в будущем.
Учитывая изложенное, суд считает исковые требования в части взыскания пени обоснованными и подлежащими удовлетворению в заявленном размере с учетом принятых судом уточнений.
В соответствии с пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статьи 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).
Поскольку денежное обязательство до вынесения решения по настоящему делу не исполнено, требование о начислении пени, начисленной с 29.03.2018 по день фактической оплаты суммы основного долга, исходя из суммы задолженности в размере 30 325 рублей 68 копеек по ставке пени в размере 1/300 от ставки Банка России на день фактической оплаты сумму основного долга, заявлено истцом обоснованно и подлежит удовлетворению.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
р е ш и л:
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стрим и Ко» в пользу Фонда Приморского края «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Приморского края» 30 325 (тридцать тысяч триста двадцать пять) рублей 68 копеек основного долга, 3 279 (три тысячи двести семьдесят девять) рублей 81 копеек пени, пени, начисленные на сумму долга 30 325 рублей 68 копеек с 29.03.2018 по день фактической оплаты, исходя из 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, и 2 000 (две тысячи) рублей расходов по уплате государственной пошлины.»